Чтобы открыть ресторан в нежилом здании, может потребоваться согласование перепланировки по 432-ПП Москвы. Все документы для этого оформят специалисты компании «Смарт Вэй». Постановление № 432-ПП - это основной нормативный акт, где описаны требования к видам работ и документам на них. Если открывать ресторан на первом этаже МКД, то для согласования применяем Постановление № 508-ПП. В этой статье вы узнаете, как согласовать и произвести перепланировку ресторана в нежилом здании в Москве.
Понятие перепланировки
Каждый владелец ресторана старается сделать свое заведение особенным и запоминающимся. Это можно реализовать не только благодаря вкусной и разнообразной еде, но и благодаря красивому и модному интерьеру в ресторане. Чаще всего для реализации новых идей, необходимо провести какие-то изменения в помещении и осуществить ремонтно-строительные работы.
Согласно законодательству РФ, перепланировка - это изменение внутреннего расположения помещения, изменение границ площади, либо образование новые помещений внутри. Простыми словами, к перепланировке можно отнести: зонирования залов для гостей, их разделение либо объединение, установка дополнительной кухни, установка дверных проемов, добавление окон и многое другое.
Хорошая новость заключается в том, что в отличие от реконструкции, перепланировка в нежилом здании не требуетпредварительного согласования со стороны надзорных органов. Российское законодательство дает право собственнику зафиксировать изменения в помещении непосредственно после осуществления ремонтных и строительных работ.
Необходимо лишь составить проект перепланировки с учетом соблюдения пожарных, архитектурных, конструктивных и других норм, а после совершения ремонта узаконить изменения в Росреестре.
Здесь также очень важно отметить, что ресторан – это не просто заведение, а место общественного питания. Для такого вида выдвигаются особые правила по расположению посадочных мест, их количества относительно площади помещения, расположению кухни, санузлов, вентиляции. Устройства и интерьер, который задуман при перепланировке не должны создавать опасность для посетителей и сотрудников ресторана.
Документы, необходимые для осуществления перепланировки ресторана
Итак, первое с чего нужно начать, определиться, какой пакет документов необходимо подготовить, чтобы перепланировка прошла быстро и законно. К таким документам относятся:
· Получение согласия владельцев помещения на проведение перепланировки. Это требование Гражданского Кодекса РФ;
· Выписка из ЕГРН
· технический паспорт помещения и этажный план БТИ (формально, техпаспорт в 2024 не является обязательным документом и не несет юридической силы, однако он может служить в качестве дополнительной информации по подготовке проекта);
· Техническое заключение о допустимости и безопасности перепланировки;
· Проект самой перепланировки, который в обязательном порядке должен быть выполнен проектной организацией или индивидуальными предпринимателями (архитекторами-проектировщиками), имеющими допуск СРО. Это очень важное условие, так как оно установлено в Постановлении Правительства города Москвы №432-ПП.
Это обязательный пакет документов для всех собственников помещений.
Однако, есть случаи, когда вышеперечисленных документов недостаточно для завершения процедуры перепланировки, поэтому
важно обратить внимание на следующие факторы:
· Если планируется изменение фасада помещения, то требуется подтверждение (согласие) от Комитета по архитектуре и строительству города Москвы.
· Если перепланировка осуществляется в объектах культурного наследия требуется подтверждение (согласие) от Департамента
культурного наследия города Москвы.
· Если перепланировка происходит в помещении, находящейся в собственности у города требуется подтверждение Департамента городского имущества города Москвы.
Органы власти, отвечающие за перепланировку нежилых помещений в Москве
В 2024 году довольно упростилась процедура получения таких разрешений. В настоящее время, для юридических и физических
лиц предоставлена возможность обращаться за получением заключений и разрешений от органов местного самоуправления в режиме онлайн: через портал государственных услуг или через сайт mos.ru. (для перепланировок в Москве).
В Комитет по архитектуре и строительству города Москвы необходимо обратиться, если в проекте есть изменения внешнего архитектурного решения нежилого здания (например, меняется цвет фасада, появляется вывеска, новые ступеньки, козырек).
Срок предоставления услуги на сайте 20 рабочих дней при первоначальном обращении, и 9 рабочих дней при обращении за оформлением решения о продлении согласования проекта изменения.
Департамент культурного наследия города Москвы занимается вопросами сохранения, защиты, популяризации и охраны, расположенных на территории города Москвы объектов культурного наследия. Поэтому перепланировка,
затрагивающая объект культурного наследия, возможна лишь при наличии заключения Департамента культурного наследия г. Москвы о допустимости такой перепланировки. Получить услугу можно также очно либо на сайте. Срок оказания услуги - 15 рабочих дней.
Если вы сомневаетесь в том, относится ваше помещение к объекту культурного наследия, это можно перепроверить на сайте data.mos.ru.
Что касается ресторанов города Москвы, то ярким примером объекта культурного наследия является ресторан «Прага». В «Праге» отмечались важные для русской культуры события. Здание работало и как библиотека, и как магазины, там велись Высшие драматические курсы, в 1930-х годах, столовая была открыта только для сотрудников НКВД. Но уже в 1954 г., был возобновлен большой и роскошный ресторан "Прага", работать над новым оформлением интерьера которого были привлечены дизайнеры из Чехословакии.
Еще одним известным объектом является «Главный фасад ресторана «Золотой колос» (бывший «Главный ресторан»). Приказом Минкультуры России от 8 декабря 2014 года № 2112 ресторан утвержден предметом охраны объекта культурного наследия федерального значения.
Департамент городского имущества города Москвы, исходя даже из названия ведомства, непосредственно управляет городским имуществом. В случае, если вы не являетесь собственником помещения, в котором располагается ресторан, а Москва, то придется получить от них допуск на планируемые изменения. Обратиться за справкой о согласии на проведение перепланировки можно как очно, так и на сайте mos.ru.
Мосжилинспекция является функциональным органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим, в том функцию по предоставлению государственных услуг по согласованию переустройства и перепланировки помещений в многоквартирных домах и жилых домах. В конкретно нашем случае, при перепланировке ресторана находящимся в нежилом здании, разрешение МЖИ не требуется!
Рекомендуем получать разрешения в надзорных органах не по факту совершения ремонтных работ, а перед их началом. Иначе может сложиться ситуация, при которой собственнику помещения придется возвращать помещение в прежний вид, и оплачивать крупные штрафы за неразрешенную перепланировку. Более того, самовольная перепланировка может помешать при
дальнейшее продаже помещения, уменьшить ее стоимость или вовсе отпугнуть покупателей.
Особенности перепланировки в ресторанах
С подготовкой документов и органами власти, от которых необходимо получить согласие разобрались. Теперь изучим, какие именно изменения можно осуществлять в заведении общественного питания, в какие нельзя. Для этого нужно обратиться к законодательству РФ, и учитывать правила, которые закреплены в:
· Градостроительном Кодексе РФ - содержит базовые нормы, которые нужно соблюдать при любых строительных и ремонтных работах.
· Постановлении Правительства Москвы от 25.10.2011 N 508-ПП, которое последовательно описывает правила переустройств и перепланировок помещений как в жилых, так и в нежилых помещениях.
· Постановлении Правительства Москвы от 04.08.1998 N 612, где затрагиваются нюансы строительных работ именно в местах общественного питания;
· Постановлении Правительства Москвы от 27.08.2012 N 432-ПП. Там перечислены случаи, когда разрешения от служб и ведомств не требуются;
· Постановлении Правительства Москвы от 2 февраля 2022 г. N 94-ПП, которое содержит правила сохранения облика и истории зданий и сооружений Москвы.
Изменения, которые чаще всего совершают собственники
ресторанов при перепланировке:
· Добавление санузла, уборных и ванных комнат;
· Изменение границ обособленных помещений в целях их объединения или разделения;
· Добавление окон, либо дверей (либо их расширение);
· Изменение фасада помещения (козырек, вывеска, ступеньки) и др.
Очень часто перепланировку путают с реконструкцией, поэтом здесь важно отменить, что, если в результате работ меняются параметры нежилого помещения, либо происходит замена, восстановление несущих конструкции, то это будет являться реконструкцией, и здесь уже требуется отдельное разрешение.
Что касается изменений фасада здания, в котором находится ресторан, то собственнику при выборе цветов, своего ресторана снаружи стоит обратить внимание на градостроительную политику города Москвы. В том числе, при формировании колористического решения, органами власти запрещается окрашивать фасады, выполненные из натурального камня и облицовочных материалов, характерных для периода постройки здания.
Все цветовые решения и изменения фиксируются в официальном документе – паспорт колористического решения фасадов зданий, строений и сооружений, который выдается Комитетом по архитектуре и строительству города Москвы.
Также важно помнить, что ресторан является местом общественного питания, для которого установлены специальные санитарные нормы (определенное расположение вентиляции, канализационной системы, количество раковин для мытья рук в зависимости от площади помещения, запасные выходы и др.), поэтому изменения должны происходить без вредна для сотрудников и посетителей ресторана.
На сегодняшний день, конкуренция ресторанного бизнеса в Москве стремительно растет, выделиться становиться все сложнее, поэтому собственники могут идти на крайние меры и кардинально изменить облик ресторана, чтобы он стал более привлекательным для посетителей. Однако, не стоит забывать о правилах и регламентах. Любое заведение общественного питания состоит из двух функционирующих типов помещений:
· помещение для гостей (делятся на обеденный зал и вестибюль, гардероб, туалеты, помещения дополнительного обслуживания);
· помещение для изготовления кулинарной продукции (подразделяются на основные производственные помещения, складские помещения и служебно-бытовые помещения).
Первое на что стоит обратить внимание - площадь и количество подразумеваемых мест. Существует количественное ограничение по вместительности. Оптимальной величиной мест в зале ресторана является 50 - 200 мест. При этом, количество мест в
ресторане, размещаемом выше 16-го этажа, не должно превышать 100. Второе - стоит предусмотреть раздельные входы для персонала и посетителей. А также обеспечить наличие козырька, крыльца, пандуса, тамбура и иных элементов.
Третье - если ресторан будет занимать два и более уровня, то придется установить хотя бы один грузовой лифт. Четвертое -
не забывать про маломобильных посетителей, т.е. позаботиться об установке пандусов или подъемников при входах в здание. Пятое - в ресторанах, где имеется обслуживание официантами, а на сегодняшний день это все рестораны Москвы, в умывальных следует выделять дополнительную зону туалетной площадью не менее 4 кв. м. Шестое - если здание ресторана относится к объекту культурного наследия перепланировка не должна ухудшать состояние объекта, не наносить вред окружающей историко-культурной и природной среде, аи также не нарушать права и законные интересы других лиц.
Это основные правила, на которые нужно опереться при создании проекта своего будущего ресторана.
Этапы перепланировки
Таким образом, процесс согласования перепланировки здания или отдельного помещения под ресторан происходит по следующим этапам:
· подготовка соответствующего пакета документов (согласие владельцев, выписка из ЕГРН, техпаспорт, поэтажный план, техзаключение, сам проект);
· проведение инженером-проектировщиком осмотра помещения, оценка на соответствие разработанного проекта строительным,
архитектурным, пожарным нормам и расчетам. После осмотра иинженером составляются техзаключение о возможности иидопустимости перепланировки. Если инженероми будут выявлены несоответствия, то придется менять проект перепланировки и делать осмотр заново;
· непосредственное осуществление перепланировки;
· составление технического плана. Для его составления приглашается кадастровый инженер из организации, которая состоит в СРО. Кадастровые инженеры ООО «Смарт Вэй» состоят в профильных саморегулируемых организациях, имеют необходимые навыки и опыт, их деятельность застрахована перед клиентами. Этот этап похож на осмотр перед перепланировкой, только здесь осматривается уже результат сделанной работы, поэтому ошибки уже не допускаются. Недочеты и расхождения с планом могут повлечь новый ремонт, и как следствие новые затраты.
Последний этап — это кадастровый учет изменений через Управление Росреестра и получение выписки ЕГРН. Суть этого действия заключается в том, что все обновления, которые были произведены в ресторане должны быть узаконены, то есть зафиксированы в ЕГРН.
Для этого, сначала нужно обратиться за оформлением технического плана, где опять потребуется помощь кадастрового
инженера. И не обычного инженера, а специалиста с действующим аттестатом о квалификации. Далее специалистом помещение, оценивается соблюдение всех норм и соответствие сделанных ремонтных работ проекту, составляется технический план с соблюдением правил Приказа № П/0082. Затем план вместе с заявлением о внесении изменений отправляется на регистрацию в Росреестр в режиме онлайн, либо через подразделение МФЦ очно.
Данные о новом расположении помещения обновляются Росреестром бесплатно в течение 5 дней (если обращение было в электронном виде), и через 7 дней, если было очное посещение в МФЦ. И самый последний шаг - забрать актуализированную выписку из ЕГРН.
Штрафы
Всегда стоит помнить, что государство контролирует все действия, осуществляемые и физическими и юридическими лицами. Тем более, если дело касается строительных и ремонтных работ. Если вы решили, что изменения, которые произошли не обязательно фиксировать и узаконивать, ждите штраф.
Также, незаконная перепланировка грозит не только штрафом, а также связана с риском возвращения помещения в прежнее состояние, проблемами с дальнейшей реализацией (продажей) этого помещения и более того, прекращением деятельности.
Отдельный штраф может быть наложен, если в результате проведенных работ объекту культурного наследия будет причинен
вред. От 15 000 рублей до 200 000 рублей для граждан, от 25 000 рублей до 400 000 рублей на должностных лиц (в соответствии с ч. 1 ст. 7.13 КоАП РФ). Также придется возместить стоимость восстановительных работ. И не исключено, что может быть наложена уголовная ответственность, предусмотренная за совершение таких действий.
В такую ситуацию попало ООО, которое произведя без получения разрешения перепланировку и переоборудование помещений, ликвидировало эвакуационный вывод в здании и увеличило за счет этого площади помещения, используемого в производственной деятельности. Это являлось прямым нарушением. Такое судебное дело было рассмотрено в ФАС Дальневосточного округа.
Еще один пример, когда собственник объекта недвижимости, градостроительного наследия, пострадал из-за того, что нарушил условия охранного обязательства (не получив соответствующее разрешение), в частности:
· на главных фасадах установил декоративные фонари красного цвета, выполненные в национальном китайском стиле, и электрогирлянды, разместил наружную рекламу кафе;
· установил фонари подсветки фасадов;
· на балконе второго этажа установил металлические конструкции;
· произвел замену входных дверей, деревянных оконных блоков на металлопластиковые;
- над входом в кафе установил металлический козырек.
Таким образом, планируя изменить или улучшить ресторан, нужно оценить здание, в котором находится помещение под ресторан, его площадь и расположение. И только после этого составлять проект, который будет успешно и законно реализован. Также тщательно выбирать экспертную организацию, которая грамотно подготовит технические заключения, составит проект перепланировки и составит технический план перед сдачей его в Росреестр.
Спроектировать и согласовать все виды описанных работ помогут наши эксперты. Контакты для связи: компания «Смарт Вэй»,
телефон 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (Санкт-Петербург), электронная почта info@smway.ru, сайт https://smway.ru/, телеграм канал https://t.me/SMWgroup.
Добавить публикацию